京沪新政落地首个周末:有二手房置换客买大20平米,新楼盘到访量提升50%

发布时间:2024-02-24 20:26:01 来源: sp20240224

  12月14日晚,京沪两地同步调整楼市新政,内容涉及优化普通住宅认定标准、购房首付比例下调、调整房贷利率下限。至此,北上广深四个一线城市均已调整优化楼市调控政策。

  新政落地后的首个周末,市场反馈究竟怎么样,新政对购房者决策有哪些影响,澎湃新闻实地探访了多家中介门店和新房售楼处。

  首付压力变小,置换客买大20平方米

  此次,京沪两地同步出台优化普通住宅认定标准。而在这之前,上海、北京执行的普宅标准均已从2014年沿用至今。

  其中,上海对普通住宅的认定标准进行了优化,剔除了价格标准,同时提高了建筑面积标准,从140平方米提高至144平方米。

  普通住宅认定标准的调整,对二手房市场而言有直接的影响。据上海市徐汇区田林板块一中介门店店长介绍,“以门店负责的区域为例,目前系统内总上架房源958套,按照原标准,仅105套房源属于普通住宅。新政调整后,由于不受总价限制,周边868套房源均变为了普通住宅。从占比来看,普通住宅的占比从原来的10%左右变成了90%的量。”

  而一旦认定为普通住宅,则意味着二手房出售时税费成本可明显降低。以一套500万元的房源为例,若原买进价100万元,按照原政策,在满五不唯一的情况下需缴纳增值税及附加税约20.19万元、个税9.62万元,政策调整后,仅需缴纳5万元的个税,即增值税及附加税直接减免。

  从新政落地后的首个周末来看,部分二手房中介门店的带看量也有所提升。以上述田林板块门店为例,新政实行首日单店带看量为7组,第二天带看量为6组。单日带看量较新政前的一至两组有明显提升。

  澎湃新闻在中介门店也注意到,有市民陆续到店咨询,包括当前挂牌价情况、以及新政影响。

  另据宝山区一名中介人员反馈,二手房市场在新政出台后变化明显。“我今天(12月16日)从早上8点开始就带人去看房,到下午5点带看了7组客户。其中有明确购房意向的就有3组客户,接下来就是跟卖家谈谈价格了。”该名中介人员表示,周末预约看房的客户较新政之前明显增多,而且挂牌的卖家也有所增加,大多数卖家在价格方面和同小区同户型的相比也并未有所涨价,仅有一两户卖家对于挂牌价有所上调。在记者和该名中介人员交谈之时,该名中介人员就接到了两个买家打电话来进行预约看房。

  据上述中介人员表示,截至12月16日17时,他所在的中介门店就新增了约15个挂牌房源。

  不过,也有中介人员反馈,“看房量较新政前确实有提升,但从首个周末的表现看,没有我们预期的那么高,买家卖家都相对理性,整体市场稳中有升。”

  在成交量方面,据经纪人反馈,此次调整普通住宅标准的同时,二套房的首付比例也有所下调,有利于改善需求入市。“新政落地前,对二套房客户来说,是付七贷三(成),新政之后就可以付五贷五(成),像我们有个客户,自己的房子卖掉300万元不到,新政落地前他置换考虑买450万左右的房子,新政落地后就重新调整了自己的预算,加到了650万左右。客户原本看的都是60平左右的房子,这周六买入的是一套80多平的房子,直接改善了居住需求。”

  据网上房地产数据,在上海宣布新政实施首日(12月15日),上海二手房成交662套;次日(12月16日)二手房成交738套。另据上海链家研究院的监控数据显示,11月份上海全市共成交二手房1.41万套,日均成交约470套。

  北京普通住房的标准也迎来调整,主要是在建筑面积条件、价格条件方面作出变动,包括单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下,价格标准取消了总价段限制,五环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米,提升了1.15倍;五-六环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米,提升了1.05倍;六环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米,提升了89%。按照北京市住建委数据,政策调整后北京全市普宅占比提高至七成左右,将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。

  根据诸葛研究院数据,新政落地第二天(12月15日),北京二手房单日成交426套,较前一日减少53套,但高于近一周水平的6.2%。24小时涨价房源量为273套,较12月14日增加80套。

  有新房项目单日销售20套房源,到访量提升50%

  从新房市场而言,部分置换客认为新政落地有利于打通二手房、新房市场的销售通道。

  “我是置换的,对我来说政策是比较有利的,之前二手房市场相对平淡,增值税没了之后,房东和买家的心理价差其实是缩小的,更有利于二手房出售。目前二手房还在挂牌,新房我们已经订好了,开发商也会给到一些置换周期,所以想等市场回暖后将二手房出售。”上海一新房售楼处客户表示。

  不过,对于首次置业的买家来说,新政落地的影响相对有限。有新房项目客户表示,“我们是买首套房,新政对我们的购房决策没什么影响,首付比例下调意味着多贷款,但月供和利息也会变多,我们还是会按照自己的节奏走。不过,房贷利率下限调整对我们是一个利好”。

  从新政落地后首个周末的楼盘表现看,各项目也表现不一。

  据万科朗拾花语营销负责人介绍,该楼盘到访量一直较高,此前工作日约80~100组,周末单天在两三百组左右,新政出台后,整体的来访量差不多提升约50%。

  澎湃新闻在上述项目售楼处看到,售楼处人流量较大,且看房者车辆在项目外排起长龙。

  据介绍,该项目位于闵行区梅陇板块,一批次于今年9月开盘,二批次于11月底开盘。

  “目前货量剩的不多了,从认购量来说,新政落地后的这个周末相比之前周末的话,认购量有提升一倍左右。”上述营销负责人介绍,“新政出台后,出来看房的人也比较多,客户对包括楼层、楼栋的位置等的接受度也有提高,之前犹豫的部分客户也会入市。特别是一些置换的客户,新政对二手房利好的情况下他们更倾向于先来下定。”

  据了解,该项目于新政落地后单日销售量20套。

  同样位于闵行区的新房项目绿城沁兰园正处于认购阶段。据介绍,该项目于12月14日开启认购,截至12月16日晚18时认筹客户超390组,认购率112%;周日(17日)单日认筹客户过百。澎湃新闻在项目现场看到,周日傍晚,该项目仍陆续有客户进入售楼处。项目认购将于12月18日上午12时结束。

  此次,上海的住房信贷政策也有所调整。上海新政提及,上海首套房首付比例调整为不低于30%。二套房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策,最低首付款比例调整为不低于40%。

  澎湃新闻从位于自贸区临港新片区的中建玖海云天项目处了解到,新政落地后,项目当晚不打烊。据项目负责人介绍,新政后咨询客户明显变多,存量客户里面首付不足的和犹豫的新政一出就出手了,当晚多组客户直接下定,周末来访量翻倍,截至周日(12月17日)16时,已新增销售30余套。据项目官方披露的数据,上海新政落地4天,该项目销售额破1亿元。

  不过,新政落地后,不同项目的售楼处表现并不相同。12月16日下午3时,澎湃新闻来到了位于宝山区的一个新房售楼处,一名销售人员表示,目前的客流量较新政之前来说并未增加很多,属于正常阶段,前来咨询的购房者较多,但真正能够下手购买的还是不算多,有些客户还在观望阶段。“今天到目前为止接待了三组客户,聊下来感觉只有一组是真的想买房的,另外两组只是来看看行情到底怎么样,只是咨询。”

  也有新房渠道销售对澎湃新闻表示,“新政落地,对新房市场有一定的推动,我们的带看量也有提升,不过不同项目受政策影响不太一样。”

北京单日新房成交涨30%

  从北京市场的表现来看,新政也带动部分新房销售。按照政策内容,北京降低了首付和房贷利率,同时针对首套和二套、城六区和非城六区做了差异化调整,同时取消了普通住房与非普通住房差异化的首付比例政策。

  据北京市住房和城乡建设委员会数据显示,本周六(12月16日)北京新建商品房成交556套,较前一日增加131套,环比上涨30.8%。近一周北京新建商品房日均成交428套。12月16日单日成交556套,高于近一周平均水平29.9%。

【编辑:邵婉云】